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看看黑心的房产开发商与第二买房人是如何坑投资人房产的

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一、事实经过:
  1、西安银华房地产有限公司(以下简称银华公司)于1998年8月与西安城苑房地产实业公司(以下简称城苑公司)签订了《联合开发城苑大厦合同书》。在当时情况下,建审手续等均在城苑公司名下。银华公司仅为合作投资方。双方按照合同规定各自投资后,于2000年6月城苑大厦建成竣工。在双方投资比例各占50%的情况下,将城苑大厦的房屋进行了产权划分(包括涉案房屋)。并于2000年7月签定了《房屋产权划分合同书》。为保护银华公司投资权益。将分到银华公司名下的房产,又签定了《西安市商品房购销合同》。并将分到银华公司名下的房产,在西安市公证处进行了公证。2008年双方对投资进行了清算,并宣告联合开发城苑大厦的所有事宜全部结束。
  2001年8月银华公司将分到公司名下的部分房产,六、七、八、九、十层进行了酒店装修。并将涉案房屋10103号做为酒店吧台同步装修。2002年2月酒店装修结束。在办妥酒店全部审批手续,定名为西安银华房地产有限公司华园大酒店后正式营业。2002年12月底,银华公司将西安银华房地产有限公司华园大酒店正式出租给自然人李广全。同时酒店更名为西安华园大酒店成为独立经营的法人单位,一直营业至今。
  2、城苑公司采取隐瞒欺骗的手法,一房二卖。将涉案房屋10103号房卖给陈永利。于2004年3月签定了《商品房买卖合同》,并给其办理了房屋产权证。在华园大酒店经营十四年后,陈永利突然向新城区法院起诉,要求银华公司腾房。在万般无奈的情况下,银华公司反诉陈永利和城苑公司,认为此事是典型的一房二卖,以合法的形式掩盖非法目的,套取涉案房屋的卑鄙行为,理由如下:
  (1)陈永利的代理律师在法庭上声称。陈永利在2003年,在买房前到城苑大厦看房,说10103号房当时是毛墙毛地。银华公司认为,如果陈永利2003年到现场看房,此时酒店和吧台已同步营业。显然10103号房已被银华公司正常使用。城苑公司当时已无该房的处分权。在此情况下,陈永利还要购买此房,这说明陈永利购买此房并非善意。他和城苑公司恶意串通。其目的是为了非法夺取他人财产。
  (2)陈永利声称:2004年3月6日向城苑公司交了15万元预付款,并出示了城苑公司开具的15万元房款收据。2004年4月,签订了商品房买卖合同,同时办理了房产证,房价为4800元/m2,但实际市场行情为6800元/m2。每平米价差2000元。总房价为21.63万元。剩余房款未见任何收款凭证。经银华公司调查,其说法纯属子虚乌有。陈永利出示的2004年3月6日的15万元收款凭证。经银华公司借调城苑公司2004年3—4月的现金收入的原始凭证和两月凭证汇总账册查看,均未发现有该笔收入入账。而且收据上加盖的城苑公司财务专用章与账册上所用的财务专用章字体不符大小不一。这说明陈永利根本就没有缴纳购房款。也就是说没有支付房产合理兑价,出具的收据是伪造的。
  (3)陈永利取得房产证后,14年来从未向银华公司索要房产。试问陈永利买房是为了什么?此举有违常理。
  二、案件审理概述:
  1、2015年9月,陈永利向新城区法院起诉,要求银华公司腾房,为此银华公司反诉陈永利,请求法院判陈永利与城苑公司签订的商品房买卖合同为无效合同,同时腾房一案中止。后经新城区法院,依据新的物权法解释一的相关规定。判银华公司胜诉。陈永利不服,上诉西安市中级法院。法院判银华公司败诉。随后,腾房一案重新审理,在案件审理过程中,银华公司认为,陈永利与城苑公司签订的合同有效,同时银华公司与城苑公司签订的《商品房购销合同》也同样有效。在两份合同同时有效的前提下,根据最高法院颁布的“物权法解释一”第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”银华公司与城苑公司签订的《商品房购销合同》合法的取得了涉案房屋。并将该房使用了长达十八年之久。所以银华公司是涉案房屋的真实物权人。陈永利的房产证不能与银华公司的真实物权相抗衡。该房屋属银华公司所有。
  2、根据最高法院颁布的物权法解释(一)“第十六条规定:应当认定不动产受让人知道转让人无处分权;受让人知道他人已经依法享有不动产物权;真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。”陈永利在现场看房时,该房屋已被作为酒店吧台使用,在此情况下,明知城苑公司没有处分权,还要购买此房,可见他并非善意或有严重过失。
  3、最高法院2005年8月1日颁布的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第三点第二十五条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人,不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。”银华公司没有项目开发权。合作方式仅提供项目资金。按投资比例分得城苑大厦部分房产,其中包括涉案房屋,按照所得房屋视同房屋买卖合同的原则,签定了《西安市商品房购销合同》。合法正当取得了涉案房屋,并使用长达18年之久。
  4、最高人民法院2015年第10期公报转载的上海一房两卖典型案例的指导意见“房产证是你的,但并不代表房子是你的!若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性,买受方应以合同向对方为被告提起债权给付支付,要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”
  本案中银华公司与城苑公司2000年7月签订了《房屋产权划分合同书》,并同时签订了《西安市商品房购销合同》。用项目投资款付清了全部的购房款。因此,银华公司合法正当的取得了涉案号房屋的使用权。而且一直使用长达18年之久,是涉案房屋的真实物权人。陈永利与城苑公司于2004年签订涉案房屋的《商品房买卖合同》并且办理了房产证。陈永利应向城苑公司要求交付涉案房屋。当陈永利发现涉案房已卖给银华公司,并且银华公司正在使用时,应向城苑公司追究违约责任。银华公司与陈永利没有债权债务及合同等法律关系,不应该要求银华公司腾房。
  但是,新城区法院却在审理案件过程中未按新法判案,枉断错判。判银华公司败诉,要求银华公司给陈永利腾房。一个同样的事实,却出现两种截然不同的结果。以上事实及审判结果,请广大网友给予指导点评。



  公布人:西安银华房地产有限公司
  2018年8月19日

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