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逆势圈地,旭辉的“豪赌”会以失败告终么?

从2012年的96亿元到2017年突破1000亿元,旭辉从未掩饰过自身对规模的追求。刚踏进千亿房企的门槛,便立马宣称再用五年时间进入行业TOP8,规模至少达到3000亿。去年旭辉全年的销售额排名18,距离行业前八还要跃过十家房企。从深耕一二线到“押宝”二三线疯狂拿地,旭辉似乎从没露怯。从2016年旭辉上海销售额过百亿,但2017年业绩滑落上海多个项目未拿到预售证,规模压力之下扭头转向三四线城市,在一些房企想拿地又不敢拿地的犹豫时刻,2018年上半年旭辉拿地金额一举超过恒大,排列行业第七,逆势增加土储更像是一场豪赌,冲刺3000亿的规模目标仍存不确定性。

只用六年,旭辉便实现从百亿到千亿的进阶,业绩指标出众。特别是2017年旭辉骤然提速,业绩近乎翻倍,从2016年的530亿翻至2017年的1040亿,规模大涨96%,总算及时踏进了千亿俱乐部。而与销售业绩大幅上涨相映成趣的,是旭辉一直以来迅猛的囤地节奏。伴随房地产市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模对业绩的影响越来越大。

在2017年国内银根收紧,诸多政策限制下,旭辉拿地的速度也没有丝毫放缓,业绩仍出现双倍增长。从百亿到千亿再望向三千亿,旭辉的战略是2018年达到1400亿的目标,2021年进入行业Top8,未来维持在50%的复合增长率。进入行业TOP8意味着,起码要冲刺3000亿的规模。过去旭辉的复合增长率基本保持在40%到50%左右,若要实现3000亿的目标,意味着未来5年要连续保持复合增长率50%以上。

虽然旭辉2018有可供销售货值约2500亿,不出意外按照60%的销售去化率计算,基本可以完成1400亿的销售业绩。但之后几年,旭辉想要想要保持高速增长,不仅要有足够的土地储备,还要保持高速的复合增长率,最后都指向了至关重要的拿地环节。现在的土地储备排名就是几年后的房企销售额排名,土地储备无疑成为衡量房企的重要指标。

旭辉“押宝”布局三四线

过去一两年,在热点一二线城市的严厉调控下,三四线城市宽松的信贷政策以及棚改货币化安置的推进,令很多品牌房企开始下沉到三四线城市。随着规模的扩大,旭辉的布局战略也开始发生变化,从过去高度聚集在一二线城市,如今向外延伸到强二三线甚至四线城市。

而首次跻身千亿俱乐部的旭辉在2017年明显扩大了战略半径,这家在过去宣称主要深耕一二线城市的闽系房企,在2017年进入18座城市,布局城市超过40个,其中包含了数个一线城市周边的二三线城市。

此前,旭辉布局的一线城市主要布局的一线城市是上海和北京,尤其在2016年大本营上海和北京为其贡献了不小的业绩。年报显示,2016年旭辉在上海区域销售额达到102亿元,是旭辉历史上首个过百亿的城市。但2017年旭辉上海和北京的销售业绩并不理想,反而杭州、合肥、苏州等二三线公司超越了上海,跃巨前三。旭辉在一线城市面临的困境,很大程度上受到限售限价政策的影响,2017年旭辉在上海有多个项目未拿到预售证,加之拿地难度骤增,此背景下使得旭辉加速向上海周边如嘉兴、太仓、平湖、昆山、南通、湖州等城市扩散。布局重点在环渤海、华南、长三角以及中西部。

在旭辉看来,“2018年将是调控到最好条件的一年”,似乎异常笃定的看好楼市,或者更准确的说是看好自己的布局。从一线城市的布局重心转向重二三线甚至四线城市的布局,看似均衡的布局其实更像是一场“豪赌”。比如在二三线城市布局分量的加重,又比如参与很多和政府合作的旧城改造、棚户区改造,看重存量市场背后,除了通过这种方式拿地成本低,更是瞄准了棚户区改造背后的销售市场。

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