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罕见:承租权在郑州高新区法院遭到践踏

    作为一个案外人,李伟拥有的合法承租权却在郑州市高新区法院“鸡飞蛋打”。一头雾水的当事人搞不明白,法院为什么不按法律办事,他的合法权益究竟谁来维护?这里面究竟有什么猫儿腻?

罕见:承租权在郑州高新区法院遭到践踏




    3月30日,当事人李伟向媒体讲述了发生在自己身上的遭遇:

    2014年7月16日,李伟与牛君签订《商业租赁合同》,约定租赁牛君名下位于郑州市郑东新区农业东路112号附1号4号楼一层附13号等4套房,期限15年。合同签订后,李伟依约将前10年租金460万元转账给牛君,并进驻使用该房屋开始经营。

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    其后马睿超与牛君因借贷纠纷诉至郑州高新技术区法院,该院作出(2014)豫0191民初第7564号民事调解书。进入执行程序后,法院要求牛君就上述房屋进行腾房。为维护承租人自身合法权益,2016年10月27日,李伟作为案外人提出执行异议。2017年11月24日,郑州高新区法院(2017)豫0191民初18号民事判决书依法确认李伟对上述四套房屋享有承租权。 2018年4月3日,郑州市中级人民法院作出终审判决,维持原判。现上述判决书均已生效,李伟依法正常使用上述承租房屋进行经营活动,该调解书的执行案件后因处置流拍而终本执行。

罕见:承租权在郑州高新区法院遭到践踏




    现在的买受人竟然是数次随高新区法院前往执行队伍中张贴封条、开锁大门、搬运货物的人员。

    2018年10月12日,郑州高新区法院受托执行涉案房屋的抵押权人申请执行牛君借款合同纠纷一案,执行法官到李伟承租房屋张贴查封公告及封条时,李伟向该案承办人王琨法官说明情况并出示确认承租权的法院判决书。2018年10月15日,李伟按法官要求出具保证书,保证积极配合涉案房屋的执行拍卖工作,其后法院撤去封条,恢复李伟正常经营。

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    左上图是正常营业的饭店内部;左下图为被搬出的餐桌、椅子;右图为李伟承租的房屋。

    2019年3月20日,在李伟从未接到过任何通知的情况下,高新区法院执行法官王琨带法警再次来到李伟经营场所要求强制腾房,并对涉案房屋享有承租权的生效判决书置之不理。在李伟强烈要求下,执行局工作人员同意给李伟一周的腾房时间,但其仍要求搬家公司将房屋内经营物品强行搬走,且未出具任何扣押物品清单及扣押物品的位置及联系人信息,导致反映人对货物去向一无所知,正常经营活动受到严重损害。

    反映人无奈,遂于3月26日向河南省高院递交紧急情况反映请求制止其违法强执行为,省高院接待人员当即要求执行法院汇报,但高新法院无视高院监督要求,竟于3月28日再次出动人员强令李伟停业并粗暴腾房,将郑州中院确认给李伟对涉案房屋的承租权变成了一纸空文。据高新法院执行局人员透漏,该强制腾房是该院主管院长高山直接向下安排的。

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    左上图为拍卖物;右下图为执行现场;右图为现场执法的高新区法院执法人员

    不可思议的是,郑州高新区法院在2018年4月就已经查明反映人对涉案房屋享有承租权,并在去年的首次处置中依法停止腾房,可今年的二次处置,公告中却故意回避了带租拍卖的权利瑕疵,买受人重要提示和竞买须知明确“成交不解除租赁”及承租人享有的优先购买权,却在反映人配合法院拍卖工作的情况下,该院仍无视监督并强令腾空涉案房屋,里面有什么弯弯绕?耐人寻味。

罕见:承租权在郑州高新区法院遭到践踏




    左上图为法院竞买公告明确优先购买权李伟;左下图竞买公告明确说明,租赁合同不随拍下后自然解除,需提前确认租赁处置方式;右图竞买公告故意回避了该房产存在租赁权及正常经营的事实。

    针对李伟的情况反映,媒体采访了法律界人士。资深律师段宪师认为:首先,从反映人提供的材料来看,租赁合同履行发生在本案之前,更在本案司法查封之前,其合法租赁权依法应受到保护。其次,在涉案房产首次处置过程中,反映人作为房产承租方依法通过执行异议之诉,其承租权再次得到了郑州高新区和郑州中院的生效法律文书确认,鉴于此,原执行法院也不再要求反映人李伟腾房,这无疑是正确的;再次,涉案房产在本次处置过程中,执行人员在要求反映人李伟出具不影响法院依法拍卖保证情况下,未再坚持张贴封条并要求腾房。高新区法院在明知待处置房产存在租赁的前提下,处置公告中应明确涉案房产系带租拍卖的权利瑕疵。另外,在买受人重要提示和竞买须知中已明示买受人义务,即买受人应当知道涉案房产系带租拍卖,根据“买卖不破租赁”的法律原则,竞买成功的买受人应继续履行原房主和反映人李伟之间的房屋租赁合同,而无权随意解除租赁合同,在此前提下,执行法院更无权强制腾房,否则,李伟作为无辜的案外人,其被生效法律文书确认的合法承租权必然落空,这会严重侵犯承租人李伟的合法权益。

    李伟的合法权益能否得到维护?本网将继续给予关注。

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